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| 武汉市房产测绘实施细则 |
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六、房屋建筑面积测算的方法
房屋建筑面积测算主要包括：房屋栋、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。
6.1 房屋建筑面积测算包含的内容
6.1.1 整栋房屋建筑面积
指房屋各层建筑面积的总和。
房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附层）、地下室等。
6.1.2 多元产权房屋的建筑面积
6.1.2.1 权属建筑面积
指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积，包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。房屋的产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。
6.1.2.2 套内建筑面积
指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
6.1.2.2.1 使用面积
使用面积为套内房屋的使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。
a)套内房屋的使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间的总和。
b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d)内墙面装饰厚度计入使用面积。
6.1.2.2.2 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影的全部计算套内墙体面积
6.1.2.2.3 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按5.2的规定计算。
6.1.2.3 房屋共有建筑面积
指产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般按各产权业主的套内建筑面积的比例分摊计算。
6.1.3 房屋的占地面积
指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走道、外柱廊等附属建筑的外围水平投影面积。各产权单元的占地面积按产权建筑面积的比例来分摊计算。
6.2 房屋栋、层、户的划分
6.2.1 房屋栋的划分
6.2.1.1 独立建筑的房屋为一栋。
6.2.1.2 结构层数相同、户主或门牌号不同、结构上又能分开的毗连房屋，可分别分栋。
6.2.1.3 底层（或多层）为一整体，上面有一个或多个塔楼式的房屋作为一栋。
6.2.1.4 本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙房分别分栋。
6.2.1.5 地面上为多栋的独立楼房，地下以地下室形式连成一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。
6.2.1.6 以通廊相连的房屋，各分为一栋。
6.2.2 房屋层的划分和层次的编立
房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层的总和，房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。
6.2.2.1 房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。
6.2.2.2 房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、……编号。
6.2.2.3 采光窗在地平线上，地板在地平线以下的半地下室，按自然层的第一层编号计算。
6.2.2.4 夹层、插层、阁楼等不编层数号，不计入房屋的总层数。
6.2.2.5 螺旋上升式的房屋，按旋转一周的空间划分自然层数，然后再根据各自然层来编号计算。
6.2.2.6 错层房屋其层数按自然层来划分。
6.2.2.7 层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层。
6.2.2.8 突出屋面的楼梯间、水箱间、以及房屋的阁楼（暗楼）等，不编层数号，不计入房屋的总层数。
6.2.2.9 跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层。（跃层住宅表示方法见附录十一）
6.2.2.10 坡下层按-1层编号,并在编号后加括号注记为“坡下层”。
6.2.3 户的划分
房屋户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。
6.2.3.1 成套住宅，一般以一套分为一户。
复式结构的或紧密相连的两套或多套住宅为同一权利人时，可将其合并为一户；一套住宅为两个或多个权利人共有共用时，权利人提出要求，且各权利人自用范围和共用范围协议分割明确的，可分为两户或多户。
6.2.3.2 独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。
6.2.3.3 一栋（或多栋）房屋为同一产权人的，一栋（或多栋）房屋可分为一户。
6.2.3.4 独立使用的地下室按其权界线分户。
6.2.3.5 不被分摊的公共部分应视为一户。
6.2.3.6 权利人房屋产权范围为某一区域（如：一个单元、一个楼层等），可按一个区域分为一户。
6.2.3.7 无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩（见附录十八）、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。
6.2.4 分户房屋权界线的确定
分户房屋权界线应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：
6.2.4.1 成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。
6.2.4.2 商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其分隔物的中线。
6.2.4.3 整层为一户时，分户权界线为该层外墙边线。
6.2.4.4 整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线或伸缩缝的中线，山墙部位为外墙边线。
6.2.5 分户编号
实地有编号的以实地编号为准；实地无编号的，按下列方法编号：
6.2.5.1 成套住宅按单元号、层次、户号编号。
单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、......、N单元。层次编号按6.2.2条规定编立。户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为（1）、（2）、......、（N）号。
6.2.5.2 车位、商业铺位按层次、户号编立。
层次编号同上款。车位、商业铺位编号时，应面向依街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块，再对分户顺序编号。
6.2.5.3 按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户用房跨层时，再户各层房屋编同一户号。
6.3 房屋数据的采集
房屋边长是计算房屋面积的主要依据，根据房屋边长数据的来源不同，将计算所得的面积分为“预测算面积”和“实测面积”两类。
6.3.1 预测算面积的房屋数据采集
房屋面积预测算系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积的行为。
6.3.1.1 房屋数据采集的资料来源
a) 房屋建筑设计图纸。
b) 房屋销售方案说明。
c) 建设单位提供的其它资料。
6.3.1.2 房屋数据采集的方法
a) 图纸尺寸可以直接采集。
b) 局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法来采集。
c) 外墙贴面和粉刷面计入外墙厚度。
6.3.2 实测面积的房屋数据采集
实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。
6.3.2.1测量工具的要求
房屋面积的测算必须满足房产面积相应等级精度的要求，相应的精度、测量工具和外业边长取小数点后的位数至少应满足表6－1的要求。边长未超过50m的边长误差限差不应超式（6-1）的计算结果。
△D＝±（mj+0.02mjD）
……（6-1）
式中：mj—相应等级边长的中误差；
D—边长，m；
△D—边长的限差，m。
6.3.2.2 边长尺寸采集的规定
房屋测丈时必须绘制草图，草图格式按附录一执行。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足几何条件或整线段等于分线段之和或矩形对应边相等的要求。
a) 直接量取各边的尺寸数据来采集。
b) 公共设备未安装的房屋，可以根据设计的方案施工建成的公共用房，进行边长实测来采集。共有共用部位未确定的，不能进行分摊计算。
c) 房屋产权单元的户型未分隔完成的，可以根据需要分步骤实测获取所需边长数据。
6.3.2.3 房角点坐标采集
利用测距仪和经纬仪或全站仪，按照房产界址点一级精度要求，测算出房角点的坐标，经平差改正后得到房角点的坐标值。
6.4 房屋面积内业计算
根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。
6.4.1 房屋面积内业计算的一般规定
6.4.1.1 长度单位
边长以米为单位，标注边长尺寸取至小数点后两位，即：0.01米。
6.4.1.2 面积单位
房屋各类面积均以平方米为单位，最后结果保留小数点后两位，即：0.01平方米。
6.4.1.3 取位原则
取位原则按照“四舍五入”的原则。
6.4.2 几何图形法计算面积
根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。
常用几何图形及面积公式见表附录十九。
6.4.3 坐标解析法计算面积
利用采集的房屋点的坐标值，根据下列公式，即可计算出各类面积的数值。
 ……（6-2）
或
 ……（6-3）
其中：Xi Yi
为第i点的坐标值。
i=1,2,3,……，n.
当i=1 时，Xi-1=Xn，Yi-1=Yn;
当i=n 时，Xi+1=X1，Yi+1=Y1。
6.4.4 精度要求
6.4.4.1 房屋边长量测两次的限差要求见4.5.1。
6.4.4.2 利用坐标计算房屋边长与实量边长的限差
ΔD=±（0.02+0.0004D）
……（6-4）
其中：ΔD是坐标计算房屋边长与实量边长的限差，单位：米。
（此处执行的是一级界址点的精度标准。）
D为实测的边长值，以米为单位。当D<10米时，以10米计算。
6.4.4.3 计算房屋面积的精度要求按表6-2执行
6.5 房屋面积测算技术报告
房产测绘完成后，必须出具《房产测绘技术报告》或技术说明，《房产测绘技术报告》应包含的主要内容有：
a)项目概况：项目名称；委托测绘协议或合同；测绘目的；房屋坐落、结构、层数等房产调查的内容； 项目规模；作业内容等。
b)测算依据：执行的技术标准及文件；委托方提供的建房资料、经规划部门批准的房屋设计图等。
c)作业方法：作业器具；特殊部位建筑面积计算的说明；测量方法及房产调查方法；功能区的确定及其范围；分户用房界线的确定；内业面积计算及绘图方法。
d)质量检查：外业检查情况；内业检查情况；检查结论。
e)其他说明。
《房产测绘技术报告》样本见附录二十。
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