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| 武汉市房产测绘实施细则 |
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七、共有建筑面积分摊规则
7.1 共有建筑面积的计算原则
7.1.1 异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。
7.1.2 共有建筑面积的分摊与计算，应以栋为单位进行。
7.1.3 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
7.1.4 无产权分割文件或协议的，或产权分割文件或协议不合法的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进行分摊。
7.1.5 共有建筑面积分摊后,各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。
7.2 共有建筑面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：
δSi=K·Si ……（7-1）
K=ΣδSi/ΣSi ……（7-2）
式中：K—为面积的分摊系数；
Si—为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；
δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；
ΣδSi—为需要分摊的分摊面积总和，㎡；
ΣSi—为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡。
7.3 共有建筑面积的分类与确认
7.3.1 根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成以下几类：
a）整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。
b）功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。
c）层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。
d）其他共有建筑面积。
7.3.2 共有面积的确认
a）由房屋建设单位在经规划、图审部门核准后的设计平面图上对共有共用部位进行标识，并作出相应的说明；
b）房产测绘人员在有关人员的配合下，依据经核准后的图纸在现场逐一校对、勘测，并确认其使用功能；
c）共有建筑面积经房产测绘人员现场校对、勘测、确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个或两个以上建设单位联建，则使用情况说明应由联建单位共同进行确认。
7.3.3 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。
7.4 共有建筑面积的计算范围
7.4.1 公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。
7.4.2 共有建筑面积（被分摊的公用建筑面积）包括：
a）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；
b）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；
c）栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；
d）为本栋服务且设在本栋地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；
e）公用建筑面积之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。
7.4.3 不被分摊的公用建筑面积包括：
a）地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层（室）部分；
b）独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等；
c）建在栋内或栋外，为他栋和多栋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋等；
d）按规划批建层高建设的层高在2.20米及其以上的技术（结构）转换层、栋内"空中花园" 以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等。
e）一栋楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本栋的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的；
f）权利人自留、自用的房屋、物业管理公司的经营办公用房。
g）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物及为建筑造型而设，但无实用功能的部位；
7.5 共有建筑面积分摊方法
非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到别的栋。
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不被分摊的建筑面积，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。
7.5.1 整体分摊
房屋使用功能单一、各分户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、标准厂房等适用共有建筑面积整体分摊的方法。
分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系系数×套内建筑面积……（7-3）
共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和……（7-4）
7.5.2 多级分摊
不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。
多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。
7.5.2.1 第一级分摊，要据房屋内不同的布局和使用功能，划分若干功能区。划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的功能或公用部位布局不相同的层进行划分。各功能区域间共有建筑面积按各功能区范围内的自有建筑面积的比例分摊。
功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×各功能区自有建筑面积……（7-5）
第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积÷功能区自有建筑面积之和……（7-6）
各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围小平投影面积之和减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。
一级分摊的功能区间共有建筑面积包括：
a）整栋房屋的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层梯间以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
b）为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。
7.5.2.2 第二级分摊，某一功能区内各层之间的共有建筑面积依照第一级分摊的方法，以各层自有建筑面积比例分摊其共有建筑面积。
层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数×层自用建筑面积……（7-7）
第二级分摊系数=动间共用建筑面积÷层自用建筑面积之和……（7-8）
层自有建筑面积为层建筑面积减去层内的层间共有建筑面积层间共有建筑面积包括各层之间共有建筑面积和第一级分摊至本区域内的共有建筑面积。
7.5.2.3 第三级分摊，在各层内部以各户户内建筑面积比例分摊其共有建筑面积比例分摊其中有建筑面积。
分户分摊共有建筑面积=第三级分摊系数×户内建筑面积……（7-9）
第三级分摊系数=层内共有建筑面积÷户内建筑面积之和……（7-10）
层内共有建筑面为分层权属建面减去各户户内建筑面积之和。
7.5.2.4 某一功能区内分户情况符合7.5.1条件时，可参照整体分摊方法在该某区域内直接将共有建筑面积进行分摊，求出各户分摊共有建筑面积数。
某一层内，存在各部位对层内共有建筑面积的共有关系差异较大时，应在第三级分摊前参照第一级分摊的方法计算出各部位权属面积，然后再分别计算各户建筑面积。
如果各区域内，不能直接按各户套内建筑面积比例来分摊其共有建筑面积，那么依据7.5.2 条的方法进行多级分摊，最后计算出各户应分摊的共有建筑面积。
7.5.3 住宅内的“团结户”需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。
7.5.4 非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积比例分摊。
7.5.5 应用计算机程序进行共有建筑面分摊的可采用从局部到整体，从小到大的分摊方法。
7.6 共有建筑面积的处理方法
7.6.1 一栋房屋具有多个产权人（单位），或者需要分层（单元）分别提供产权登记面积的，且存在无法分割的共有部位的，需要确定和计算共有建筑面积。
单产权的房屋、独立栋产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入各户房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。
7.6.2 凡列为应分摊的共有面积，功能区内的共有面积应参与分摊功能区间的共有面积；小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的共有面积应承担分摊整体的共有面积。
7.6.3 在一栋房屋的某一区域内同时有公共用房和独立使用的房屋，且共用该区域内的水平（垂直）通道和其他共有用房时，应在测算出公共用房界线内的建筑面积与独立使用房屋的套内建筑面积后，按比例对本区域共用建筑面积作预分摊计算，以确定独立使用部分的功能区参摊建筑面积和公共用房的建筑面积。
7.6.4 设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊共有建筑面积。
即凡列为不分摊的公用建筑面积应视为一户，也应参与分摊该栋相应的共有建筑面积。
7.6.5 列为应分摊的为整栋建筑服务的值班警卫室，是指设于一栋房屋门口处供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的值班休息用房；也包括为整栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室；还包括自动报警控制中心和影像监控室等。但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多栋建筑服务的警卫室。
7.6.6 设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房，其建筑面积列为不被分摊的公用建筑面积；仅仅只为本栋房屋服务的设备用户及公共用房列为本栋应分摊的共有建筑面积。
7.6.7 住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2.20米及其以上），上部为住宅单元构成，可用二级分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两大功能区。
对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。
7.6.8 室外和室内的非专用楼梯、电梯，其梯间共有建筑面积的服务范围为楼梯、电梯所通过的各楼层。
室内的专用楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层部分的梯间共有面积和其突出屋面的梯间、机房面积，列为“不使用”和“使用”两功能区间共有面积；通过“使用”楼层部分的梯间共有建筑面积为“使用”部分功能区内共有面积。
当一裙楼对应有多个塔楼时，通过“不使用”楼层部分的梯间有多个，在裙楼不能按多个塔楼划分成多栋建筑的情况下，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积为多个梯间面积的总和，而“使用”部分建筑的套内建筑面积为各塔楼的面积总和。“不使用”部分的梯间建筑面积为相关区域的共有建筑面积。
7.6.9 一栋楼房从第一层开始至以上各层均为单一使用功能性质的房屋（如纯住宅或纯办公用房，有时称主楼），在该楼房的周围与主楼相连（或仅有伸缩缝）建有与主楼使用功能性质不同的一层或若干层建筑（有时称附楼）。这时主楼的梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面积，不能算为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，则附楼不分摊该部分共有建筑面积。但若主楼的第一层仅设梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面积（即没有与主楼上相同使用功能性质的建筑空间），则应视主楼的第一层梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面积属于“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，其通过其他功能区楼层的该部分共有建筑面积应列为两功能区的区间共有建筑面积进行分摊。
7.6.10 从地面通往地下各层的通道（楼梯、电梯等），在地面的出入口建筑面积，按如下不同情况分别处理：
1、出入口设在该栋建筑物外墙之外的，出入口的建筑面积计入地下各层建筑面积，列为整栋不分摊共有面积；若地下各层有多个权属单元，则上述面积应列为地下各层间的共有建面积；
2、出入口设在该栋房屋内或在该栋一层中分隔出部分作为出入口的，出入口的建筑面积视为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，列为本栋应分摊的共有建筑面积。
7.6.11 仅供一户使用的室外专用楼梯的建筑面积，全部计入该户套内建筑面积。
除二层别墅外的其他楼房，当其室外楼梯上第二层平台，再经平台进室内楼梯上各层，若第一层与第二层以上建筑的功能、用途相同时，该室外梯为非专用梯，其梯间面积为整栋（含第一层）应分摊的共有建筑面积。
若第一层的建筑功能、用途与第二层以上的不同，如第二层及以上的为住宅，第一层为商业或办公、厂房、仓库（车库）、架空绿化等非住宅用途的，则该室外梯为专用梯，其梯间为第二层以上功能区的应分摊共有建筑面积。
7.6.12 一栋房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，从地面至屋顶梯间（机房）的共有建筑面积，其服务范围为整栋或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不停机或不开门的，不影响共有面积的整栋分摊，其中也包括一层或一层至二层复式房均参与分摊。
当楼梯或电梯通过的楼层分成多个不同用途建筑（如住宅与办公等）且其对应的梯间平面结构不同时，按不同的梯间平面结构分段确定其服务范围，但屋顶梯间或电梯机房仍为整栋的共有建筑面积。
7.6.13 由若干层组成的裙楼，因各层使用功能不同在不同位置设置高、低不同的通道（楼梯或电梯），但各通道（楼梯或电梯）之间所在某一层互通的，如下图中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间共有面积可合并成为整个裙楼的共有建筑面积（区间共有建筑面积）。但如果某一层由隔墙封闭成两部分者，这两部分应视为不同的功能区，如下图的第4层。如果裙楼中某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理，其共有面积的分摊与其他梯的共有面积分摊同时进行（分别进行），在这种情况的分摊过程中的“区内建筑面积”一律不包括梯间共有建筑面积。分别进行分摊到获得各功能区（层）的“分摊面积”后再取总和为区内共有建筑面积。
7.6.13图示
7.6.14 一栋房屋中有住宅、办公及其他（如酒店等）多种使用功能的，在进行面积实测时，应对一层大厅（堂）的实际使用情况，需经建设单位或各产权人签字认可，并现场划分共有面积的服务范围，形成略图及文字说明。
当大厅（堂）中的某一部分形成为某一功能区的独立使用空间，该独立使用空间的建筑面积计入该使用功能区的建筑面积中；若大厅（堂）为各功能区的共有过道、休息场所，则大厅（堂）部分的面积列为功能区间的共有建筑面积。
7.6.15 一栋建筑的裙楼为商业或办公用途，塔楼为住宅，面积实测时，第一层大厅及裙楼的共有面积在实地仍未形成明确的范围界线时，须按建设单位提供经规划、图审部门审核批准的塔楼住宅专用门厅、过道等共有面积设计图，按图计算面积后列为塔楼住宅的应分摊共有面积，并在房屋建筑面积测绘技术报告书中说明。
7.6.16 原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。
地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分摊。其余各共用部位为相关各户分摊。
7.6.17 房屋除一层（地面）外的其他各层的内、外走廊为本层的共有面积。当每层的各套（单元）房分成左右两排并分别使用左、右两条宽度不同走廊时，每条走廊分别计为左、右两部分房屋（两个功能区）的区内共有面积。当两条走廊连通且有共同部分时，按共同部分取中或对称划分其分界线。一栋建筑的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走廊，从室外楼梯经走廊进各单元楼梯，则该走廊的建筑面积与各楼梯间面积一起列为
二层以上建筑应分摊共有面积。
位于建筑物第一层（地面）的外走廊、檐廊，符合如下条件的，其面积列为不分摊面积：
第一，走廊、檐廊临街道或本宗地外的公共通道上、公共开放空间；
第二，走廊、檐廊两端不能封闭，可在平行于街道方向上通行。
不符合上述两条件的位于第一层各户均向走廊（或檐廊）开门时，走廊（或檐廊）的建筑面积列为第一层各户应分摊的共有面积。除此以外的第一层外走廊、檐廊建筑面积列为整栋应分摊的共有面积。有裙楼的列为裙楼应分摊的共有建筑面积。
7.6.18 仅为本栋服务的穿越房屋的通道的建筑面积为可分摊的共有建筑面积。
7.6.19 两座建筑物在地面部分由裙楼连成一体，且不能将塔楼和相应裙楼划分成多栋建筑的，则架空通廊建筑面积为整栋应分摊的共有面积。
两栋独立建筑物之间的架空通廊建筑面积列为不分摊共有建筑面积。
7.6.20 房屋为斜面结构或非垂直墙体、层高2.20米以上的部分，直接计入套内建筑面积，不计算外半墙。
以玻璃幕墙作为房屋外墙的，其外半墙厚度以结构楼板外沿与玻璃幕墙外墙面之间水平距离的一半确定。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的规定处理。
7.6.21 在一栋房屋中用于本栋公共服务的物业管理用房，其面积按国家及地方物业管理规定的比例设置，作为不应分摊的公共建筑面积，参与分摊其他共有建筑面积。
7.6.22 商品房买卖合同约定的房屋建筑面积和预售登记时的销售面积仅供面积测算时参考，不能作为确认房屋产权面积的测算依据。销售合同中应包括分摊的共有建筑部位说明或面积数值，合同中约定分摊的共有建筑部位应符合《房产测量规范》和本细则中可分摊的共有建筑面积内容，而且必须是合同签订各方共同相关的共有建筑面积，否则应予剔除。
7.7 共有建筑面积分摊计算步骤。
在一栋建筑的计算数据进入计算程序之前，可按如下步骤对共有建筑面积进行分析确定：
1、确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称；
2、将公用建筑面积划分成被分摊和不被分摊的两类；
3、分析每一部分的共有建筑面积的服务范围并按共有建筑面积服务范围确定共有建筑面积服务功能区。当一栋建筑中有某一共有面积仅服务于某部分建筑空间时（非整栋），该建筑空间为一功能区。仅服务于该功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功能区的共有面积为多功能区间共有建筑面积，由此相应产生的有功能区内分摊系数和多功能区间分摊系数。
4、共有建筑面积分摊先确定服务范围最高级别的区域共有建筑面积先进行分摊。
5、将多功能区间共有建筑面积分摊后各功能区所得的分摊面积分别加到相应的功能区内共有建筑面积中，然后按本功能区内的套（单元）内建筑面积比例进行分摊，即先将高级别的分摊共有建筑面积加到低级别的分摊共有建筑面积中，逐级进行。
6、在进行区间共有面积分摊后所得的各区分摊面积中，有的可以直接成为区域内共有建筑面积，有的可以成为下一级（服务范围较小）的区间共有面积，这部分共有面积需再进行一次（下一级）区间共有面积分摊，如此一直至区内共有面积分摊。在进行区间共有面积分摊时，各计算式中的区内建筑面积可能包含区内共有面积。
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